北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告齐某鹏向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认被告孙某芬与原告之父齐某刚于2001年签订的《房屋买卖协议》无效。2、请求法院判令被告将位于北京市密云区房屋及院落腾退并返还给原告。3、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告与齐某刚系父子关系，齐某刚于2004年4月27日死亡，齐某刚除原告外无其他法定继承人。2001年7月8日，齐某刚与被告签订《房屋买卖协议》，将位于北京市密云区S村正房五间、西厢房三间及全部院落出售给被告。被告在购买齐某刚房屋时，未取得密云区S村集体成员资格，且至今仍不属于S村集体成员。被告与齐某刚签订的《房屋买卖协议》违反了相关规定，应依法确认无效，故诉至法院。
被告辩称
被告孙某芬辩称：1.案涉房屋不属于齐某刚遗产范围，原告对案涉房屋不存在诉的利益；2.原告并非案涉《房屋买卖协议》相对方齐某刚的法定继承人，不属于本案适格原告；3.原告要求确认《房屋买卖协议》无效，无任何事实与法律基础；
4.被告与齐某刚签订《房屋买卖合同》后，根据当时的相关管理规定，办理取得了《农村买卖房屋审核表》，取得了村委会及镇政府对二手房屋买卖的同意审批，并依法缴纳了房屋买卖契税，2001年9月10日，被告与齐某刚在密云县房地产交易事务所办理了《房产卖契》，取得了村集体及镇政府对案涉房屋交易的同意确认，根据《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》第二条第六款规定，被告已办理取得二手房屋产权确认与登记，案涉《房屋买卖合同》符合签订之时相关管理规定，不存在应予认定无效的法律条件；
5.《房屋买卖合同》签署于2001年7月8日,距离原告起诉已超过20年诉讼时效，原告的起诉应予驳回；6.被告买卖取得案涉房屋支付了合理对价，并取得了村集体、镇政府及县房地产交易中心的审核，对二手房屋买卖交易尽到了合理的注意义务，不存在任何过错，就交易取得的房屋存在法律应予保护的合理利益。请求驳回原告的诉讼请求。
法院查明
2001年7月10日，齐某刚向S村民委员会、申请：我系S村民，叫齐某刚，因年岁过高，身体不好，又无人照顾，愿将我的现有房正房五间，厢房三间，卖掉，另想生活之路。同日，孙某芬向S村民委员会申请：我系北京市海淀区人，名叫孙某芬，我愿在S村购买房屋一处，用于永久性居住。齐某刚（甲方）与孙某芬（乙方）签订《买卖房屋协议》：甲方现有房屋（正房）五间、西厢房三间，还有两间，甲方将全部院落卖给乙方永久居住，协商一致房价为叁万元；买卖房屋办理手续由乙方负责，办理手续费由甲、乙双方各负50%，买房税金由乙方负担；买卖房屋各项手续全部办齐一个月内乙方将买房款一次性交付甲方，甲方收到买房款一个月内搬出；……；
乙方交付甲方买房款的同时，甲方必须向乙方提供农村集体土地使用证明，否则乙方不予交付房款，甲方并承担乙方办理各项手续的一切费用。2001年10月6日，收款人齐某兰出具《买卖房屋收款条》：收到北京市海淀区孙某芬女士买房款叁万元整，交款日一个月内搬出，交与买房主经营管理，收款人系卖房主齐某刚之孙女。
被告提供的《农村买卖房屋审核表》显示：买房人姓名孙某芬，卖房人姓名齐某刚，房屋坐落S村，密云县S村民委员会意见，同意办理有关买卖房屋手续；密云县某镇人民政府意见，同意，200年8月30日。2001年9月10日，孙某芬向密云县房地产交易事务所缴纳税费1200元，手续费1000元。2001年9月10日，密云县房地产交易事务所出具《房产卖契》：立卖契人齐某刚今将所有下列房产瓦房整卖与孙某芬，议定卖价叁万元，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市密云县房地产交易事务所订立卖契为凭；房产坐落密云县S村，房产位置及间数北正瓦房五间。
2001年11月16日，孙某芬向密云县S村民委员会提交申请：今有S村村民孙某芬，现家中五口人，有正房五间，已年久失修，漏雨严重，无法居住，需要明年春季翻建，同时院内建西厢房叁间，为考虑住宅规范，原正房后移七米，与东户后山墙取齐，建房高度与东户高度平等，同时正房西扩一间，与西院墙南北取齐，密云县S村民委员会意见，同意报批。
后以孙某芬为申请人，申请翻建房屋，密云县S村民委员会审核意见，经研究，该户符合建房条件，同意在合法使用面积范围内将原基后移6.9米翻建，……同意报批；密云县某镇人民政府出具意见，经研究，同意按规划扩建，2002年1月15日。次日，密云县某镇人民政府出具《个人建设工程规划许可证》。
经现场勘查，涉案房屋位于北京市密云区S村，院内建有北正房5间，北正房西侧建有耳房1间，院内建西厢房3间。另查，原告齐某鹏户籍地为北京市密云区，非农业户口；被告孙某芬自认，户籍地在北京市海淀区，非农业户口。
裁判结果
一、被告孙某芬与齐某刚于2001年7月8日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、驳回原告齐某鹏的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权。根据农村房地一体的基本原则，在处分农村房屋的同时必然会对该房屋及院落所占用的宅基地进行处分，因此，农村房屋买卖合同是否有效与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。
本案中，孙某芬虽与齐某刚签订了《买卖房屋协议》，但其自签订合同时至今日仍为城镇居民户口，并非北京市密云区S村村民，故双方之间签订的《买卖房屋协议》因违反了法律法规的强制性规定，应属无效。被告孙某芬向政府相关部门交纳房屋契税，办理《房产卖契》，但该行为亦不能确认双方之间的农村房屋买卖合同合法有效。被告孙某芬于2001年12月向北京市密云区某镇人民政府申请《村民建房规划用地申请审批表》，并获得了北京市密云区某镇人民政府的审批，基于各种原因，孙某芬并未对涉案北正房进行翻建，仅对北正房进行了修缮，因此，《村民建房规划用地申请审批表》已失效。
经法院审理查明，原告齐某鹏系齐某刚之子，与本案具有诉的利益，故对被告主张“原告主体不适格”的辩解意见，法院不予采信。关于被告所主张的诉讼时效问题，因本案审查的是合同效力问题，合同无效为自始无效，故被告对本案超过诉讼时效的意见没有事实和法律依据，法院不予采纳。
综上，对原告主张的要求确认被告孙某芬与齐某刚于2001年7月8日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。本案是农村房屋买卖合同纠纷，原告齐某鹏要求被告孙某芬腾退房屋的诉讼请求与本案属不同法律关系，本案不予审理。
